¿Comprar departamento ahora o luego?

Experiencia real de vida en inversión inmobiliaria.

depadealer

12/22/20256 min leer

Experiencia de vida invirtiendo en departamentos en Chile: ¿Por qué ahora es mejor?

Hola, hola. Soy depadealer y vengo a contarte mi experiencia y cómo pasé de vivir arrendado y solo vivir con lo que me quedaba después de pagar todos mis gastos, que no era mucha, cabe destacar, a tener un patrimonio de más de 200.000 millones de pesos con dinero prestado y financiado por tercero en su mayoría. Así como tú, también sufrí con vecinos ruidosos, molestos o que no respetaban los espacios de sus vecinos y pagando un arriendo que constantemente subía más que mi sueldo.

Hoy día invierto en departamentos, principalmente, en la Región Metropolitana, que arriendo a su vez y que con el tiempo fui aprendiendo lo que representa una inversión inmobiliaria sólida, de verdad, que los riesgos son hartos y que muchas veces no vemos porque no tenemos quién nos asesore. Te diré por qué creo que invertir en departamentos ahora, en 2025, tiene ventajas que pueden perderse indiscutiblemente si esperas otro año.

Te contaré todo de forma muy relajada y clara, basándome en experiencia real, con análisis de mercado entre otros detalles. Vamos.

Anécdota: de arrendatario a inversionista en departamentos

Cuando era más joven, viví muchos años arrendado, ya que era extranjero; sin opción a elegir empezando. En departamentos de 1 o 2 dormitorios en Santiago Centro, en Ñuñoa, en La Florida. Cada vez que subía el valor del arriendo, pensaba “esto lo estoy tirando al techo de otro, podría ser mi propio patrimonio”, pero no tenía claro cómo hacerlo sin sobre-endeudarme y, lógicamente, si sentía que no tenía el dinero necesario.

Creo que todos, aunque sea un poco, le tememos al rechazo por parte del banco. Creo que ese posible NO podría lastimar nuestra ilusión, pero realmente, no es así. Es una oportunidad para poder entender cómo nos mira esa entidad.

Esa experiencia me permite afirmar con bastante convicción que ahora es uno de esos momentos en que conviene entrar —pero sí hay que hacerlo bien y es por eso que me emociona compartir mi experiencia contigo y poder ayudarte en el proceso de ser posible.

Con los años junté un pie, aprendí sobre créditos hipotecarios, tasas, la UF, los impuestos, los beneficios y los costos ocultos. Compré mi primer departamento para arrendar hace unos años, lo gestioné, tuve vacancias, mantenciones, cambios de inquilino, problemas de comunidad, y también ganancias.

Ahora tengo más de un departamento, todos arrendados, y me dedico a mejorar el proceso: elegir buenas ubicaciones, calcular bien, mantener, optimizar los beneficios fiscales, etc.

Panorama inmobiliario en Chile 2025

Cuando decidimos invertir en departamentos nuevos o adentrarnos en este interesante modelo de negocios, es crucial familiarizarnos un poco con la situación actual del mercado. Aquí está lo que he notado (y lo que indican los datos recientes):

Los precios de venta de departamentos son elevados en ciertas localidades, especialmente en comunas "premium" (Las Condes, Providencia, Ñuñoa), pero también hay un auge en comunas en desarrollo. Por ejemplo, el precio promedio de un departamento en Las Condes es de cerca de UF 9.000 por unidad, con una superficie promedio de aproximadamente ~95,7 m².
En Providencia, el precio promedio de los departamentos se sitúa en UF 9.280, con un tamaño de ~79,5 m².
En comunas más asequibles, se pueden encontrar departamentos en un rango de ~UF 2.500-UF 4.000 para unidades de 1-2 dormitorios, especialmente si están más alejados del centro o son de menor tamaño.
Un ejemplo específico: en Santiago Centro, hay departamentos de 1 dormitorio y 1 baño, de aproximadamente ~30-35 m², valorados entre ~UF 1.900 y UF 2.500, dependiendo de su estado, ubicación, servicios, etc.
Otra estadística relevante: el valor promedio por metro cuadrado ha mostrado variaciones significativas entre comunas; en Las Condes llega a ~124 UF/m², Providencia similar o un poco menos, mientras que en comunas como La Cisterna o Estación Central, los valores por m² son considerablemente más bajos, ~60-70 UF/m² dependiendo del proyecto.

Algunos factores macroeconómicos:

Las tasas de interés hipotecario han estado relativamente altas en los últimos años, pero con señales de que podrían bajar o estabilizarse, lo que mejora la carga financiera para quienes compran con crédito. Además, actualmente en 2025, se promulgó la ley del subsidio a la tasa de interés del crédito, haciendo que este sea menor. La mejor tasa de los últimos 6 años. En caso de que las tasas bajen, puedes refinanciar y optar por el reajuste, pero si suben perderás la oportunidad. El tiempo sí es importante.
La inflación sigue un rol fundamental, y UF como unidad reajustable protege al inversionista que arrienda: si la UF sube, tus ingresos por arriendo también pueden ajustarse.
Además, la demanda de arriendo en la Región Metropolitana se mantiene fuerte, especialmente en comunas bien conectadas, cercanas al metro, con servicios, universidades, trabajos. Hay un segmento de población que no quiere o no puede comprar vivienda, lo que sostiene la demanda por arrendamientos.

Los precios ya están elevados en muchas zonas, pero aún hay margen de plusvalía (especialmente si eliges bien), los costos del endeudamiento están bajando o podrían hacerlo, y las condiciones fiscales pueden favorecer a quienes entren ahora.

En inversiones inmobiliarias, comprar ahora siempre es mejor

Depadealer: esperar puede resultar más caro y suele ser así por diversas razones. A continuación, presento las razones por las que considero que invertir en departamentos en este momento es más conveniente que posponerlo (especialmente para muchos inversionistas).

Proyección de plusvalía
Los precios de los bienes raíces están aumentando, especialmente en zonas en desarrollo. Si compras ahora, incluso si pagas un poco más que hace dos años, la plusvalía dentro de un año podría representar una diferencia de valor considerable. Esperar podría significar que no logres beneficiarte de ese incremento.
Tasas de interés más favorables / posibilidad de endeudarse hoy bajo mejores condiciones
Si bien las tasas han estado elevadas, hay indicios de que podrían aumentar aún más o estabilizarse, o que los requisitos serán más rigurosos. Si te demoras, puede que los bancos pidan mayores aportes iniciales o que las aprobaciones se tornen más complicadas.
Actuar antes de aumentos en la inflación / costos al alza
Los precios de los materiales de construcción, permisos, financiamiento, terrenos y mano de obra siguen una tendencia ascendente. Si compras ahora, esos costos ya están "fijados". Si esperas, el mismo departamento nuevo podría costar considerablemente más; esto podría disminuir tu margen de ganancia.
Cambios en beneficios fiscales
Las leyes, beneficios impositivos, subsidios y exenciones pueden cambiar con nuevos gobiernos y reformas fiscales. No hay garantía de que lo que es válido hoy permanezca igual. Ingresar ahora asegura esos beneficios vigentes.
Alta demanda de arriendo actualmente
Con la presión sobre los precios de arriendo (y debido a que muchas personas aún no desean o no pueden comprar), la demanda se mantiene fuerte. Esto ayuda a reducir la vacancia y mejorar la relación entre ingresos y renta. Si esperas, podría aumentar la oferta con nuevos proyectos y disminuir el aumento de arriendos, disminuyendo la rentabilidad neta.
Protección contra la inflación
Como mencioné, la UF reajusta muchos de estos montos: el valor de la propiedad, del crédito hipotecario y del arriendo. Comprar ahora te permite aprovechar este efecto (y arrendar en UF si es posible), lo que protege tu inversión del desgaste por inflación.
Oportunidades de negociación
Muchos proyectos están ofreciendo promociones, descuentos por reservas anticipadas y mejoras en amenities. Algunos desarrolladores están más dispuestos a negociar ahora frente a la competencia o para asegurar ventas. Si esperas, esas oportunidades podrían disminuír.

El miedo no crea patrimonio: Invierte ahora o solo mira.

Después de todo lo que te he compartido, mi conclusión es sencilla: invertir en departamentos en este momento en 2025 representa para muchos la mejor decisión que pueden tomar. No es adecuado para todo tipo de inversor, ni sin hacer el debido estudio, pero para aquellos que se preparan adecuadamente, reúnen el capital inicial o están dispuestos a asumir el costo a plazos, realizan un análisis adecuado, puedo afirmar que ahora cuentan con una ventaja comparativa frente a quienes esperan.

Si esperas hasta el 2026:

probablemente pagarás precios más elevados, es bastante probable, la verdad.
es posible que los beneficios fiscales sean más restringidos y, como ya sabes, eso sucederá.
quizás las tasas de interés no mejoren tanto, o los requisitos para obtener crédito sean más severos, ya que los bancos no buscan a cualquiera como socio.
hay riesgos de mayor competencia o vacantes si se lanzan muchos proyectos; el tiempo es crucial.

Por esta razón, si tienes el capital, si puedes acceder a crédito, si puedes realizar tu due diligence: hazlo ahora. Comienza con algo modesto si es necesario, un departamento de 1 dormitorio en una comuna accesible, que puedas gestionar, que ofrezca buenos arriendos. A medida que adquieras experiencia, expande tu inversión.

Recuerda que esto es un negocio y no es necesario que te guste ni la comuna ni el tipo de propiedad, solo debes concentrarte en lo que tienes y en lo que puedes hacer ahora con esto. Hay clientes para todos los negocios, no lo pienses demasiado, actúa; sé el primero en tu familia en ser multimillonario y asegurar tu pensión de manera significativa.